福井県鯖江市 武藤英樹事務所は司法書士・土地家屋調査士・行政書士の総合事務所です。
司法書士FAQ
- 不動産売買の登記を行うときはどうすればいいの？
- 不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者（債権者）を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。
ですから通常は、抵当権の設定登記がされている不動産の売買を行うときは、抵当権を抹消する登記を行った後、もしくは売買と同時に、売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、原則として
(1)不動産権利書又は登記識別情報
(2)売り主の印鑑証明書
(3)買い主の住民票
(4)売買の事実を証する書面（登記原因証明情報）
(5)委任状が必要です。不動産の固定資産評価額に基づいた一定金額の登録免許税が必要になりますので、不動産の固定資産評価証明書も必要です。
また農地（畑、田）の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。
- 不動産を買って、登記をしないとどうなるの？
- 例えば、Ａが所有し、Ａが登記上所有者として記載されている土地をＢが買った場合、登記をしないで放っておくと、登記上Ａが所有者として記載されている状態が続きます。その状態でＢが買ったことを知らないＣが、Ａからこの土地を買いＣの名前で登記をしたとします。
この場合、登記をしていないＢは、Ｃに対して自分の土地であることを主張しても認めてもらえません。つまり、この土地はＣの土地になる、ということです。もちろん、Ｂに対しての何らかの救済はできますが、この土地を自分のものにすることができないことになってしまいます。
というわけで、登記は必ずしておきましょう。
- 会社を設立する際、何をすればいいの？
- 新規で事業を行いたい、又は個人事業を行ってきたがこれからは、会社として事業を展開していきたいとお考えの場合、会社を設立するための手続きが必要です。会社の設立手続きは概ね以下のとおりです。
■定款の作成
■定款の認証手続き
■出資の払込又は給付
■役員の設立手続きに関する調査
■会社設立の登記
- 住宅ローン完済すると、何か手続きが必要ですか？
- 住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が抹消されるわけではありません。住宅ローン完済後は、抵当権抹消の登記手続きをする必要があります。銀行などから送られてきた書類には有効期限がありますので、その期限を過ぎる前に手続きをきちんと行うことをお勧めします。
- 株式会社でもう5年以上役員変更登記をしていませんが変更登記は必要でしょうか？
- すぐに役員の変更登記が必要となります。新会社法では定款で任期を10年まで伸長できますが、これはあくまでこれから役員になる方、または現在在任中の方が対象で、任期がすでに満了している役員に対してそのまま任期を伸長させることはできません。
- 成年後見の申立てができる人は誰ですか？
- 成年後見制度の申し立ては誰でもできるわけではなく、本人・配偶者・四親等内の親族・市町村長などに限られています。
- 成年後見人は具体的にどのようなことをするのですか？
- 家庭裁判所から選ばれた成年後見人は本人の財産を管理したり、契約などの法律行為を本人に代わって行います。ただし、スーパーなどでの日用品の買い物や実際の介護は一般に成年後見人の職務ではありません。なお、成年後見人はその仕事を家庭裁判所に報告して家庭裁判所の監督を受けます。
- 建物を他人に貸しているが、数ヶ月間家賃を滞納しており、退去させたい。
- 借主が家賃を滞納している場合には、その額にもよりますが、原則として賃貸借契約を解除することができます。一般的には、まず内容証明郵便で借主に未払い賃料の支払いを期限を定めて催告し、且つ支払いをなさない場合には契約を解除する旨通告します。その上で「建物明渡訴訟」を裁判所に申し立てます。あなたの言い分がみとめられれば勝訴判決がでますので、判決をもとに今度は明渡しの強制執行をしていくことになります。借主があらかじめ話し合いによる解決を求め、貸主との間に賃料・契約終了時期等につき合意に達した場合には、その合意の条項について裁判所のお墨付きをもらっておけば、万が一借主が再び家賃を滞納したり、期限になっても居座ったままのときにも、直ちに強制執行をかけることができます。この手続きを「即決和解」または「起訴前の和解」とよびます。
- 取引先が売掛金を支払わないので、裁判所を通じて督促状をだしたい。
- 金銭その他の代替物または有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求権については、金額の高低に係わらず、債務者の住所地の簡易裁判所書記官に対して、支払督促の申し立てをすることができます。申し立てには、権利の存在について書記官にある程度認めさせるだけの資料が有ればよく、債務者の意見を聞かずに支払督促は発令されます。ただし、債務者は異議をのべることができますので、この場合には通常の裁判手続に移行していきます。この場合には、債務者の住所地の裁判所が管轄裁判所となるので注意が必要です。異議がなく２週間経過すると、債権者は仮執行宣言の申し立てをすることができ、強制執行をすることができるようになります。仮執行の宣言をされた支払い督促が送達されたあと２週間を経過すると、債務者は異議を述べることができなくなります。
土地家屋調査士FAQ
- 土地の一部を売却する場合、まずどのような手続きが必要でしょうか？
- 土地を分割する「土地分筆登記」が必要です。土地全体を調査・測量したうえで、売却したい部分とそれ以外の部分とに分ける土地分筆登記申請を行います。分筆登記後，新しい登記記録（登記簿）がつくられ、売買などの登記が可能になります。
- 表示に関する登記とは何ですか？
- 物を支配する権利（物権）の対象となる土地や建物の物理的状況（用途や広さ、規模など）を公示する登記で、権利に関する登記の前提になります。具体的には登記簿の「表題部」というところになされる登記の総称です。例えば、建物を新築した時の登記や、土地の一部を売るときに行う分筆の登記などが典型的な「表示に関する登記」といえます。
- 共有の場合、持分はどうやって決めるのですか？
- 通常、建物の建築費用を出した割合によって持分を決めます。出し合った費用に対応した持分にしなかった場合には、税金上などで問題になることがあるので気をつける必要があります。
- 大幅に変更のない増築または一部を取り毀した場合でも建物表題変更登記をする必要があるの？
- 軽微な増築・一部取り毀しの場合であっても、床面積が増減したり、屋根を葺き替えて構造が変わった場合など建物表題変更の登記をする必要があります。
- 境界がわからない。このような場合は誰に依頼すればよろしいでしょうか？
- 境界がわからなくなると、深刻な境界紛争になる場合があります。弁護士に直接依頼する前に、境界の専門家である土地家屋調査士に境界を推定してもらい、隣人と解決するのがベターです。境界に関する問題は、まず、土地家屋調査士に相談しましょう。
- 測量や調査がいくらかかるのか知りたいのですが？
- 測量の目的や具体的に何をやりたいのかにより大きく異なります。また隣地と紛争中で、筆界特定制度によっても紛争解決が進まない場合などには、訴訟問題にも発展しますので、一概には費用を出しにくいのが実情です。まず、どういったことでお悩みなのかご相談ください。
- 隣の人と話し合って、曲がっている境界線を真っ直ぐにすることにしました。何かしないといけませんか？
- お互いの話し合いで作った境界線は所有権界と言い、筆界とは違います。筆界とは公の境界線、法務局にある地図の線のことで、個人の意思で変更できるものではありません。もともとの曲がった境界線が筆界だとすると、筆界とは違った所有権界を作ったことになるので、話し合いで作った境界線は、法務局の地図とは食い違うことになります。このまま放置しておいても、さしあたっては不都合はないと思われますが、土地を売買したり、建物を建築したり、いろいろな場面で将来不都合が起きることになります。そこで、話し合いで作った境界線のとおり分筆し、所有権のやりとりをしておけば、所有権界と筆界を一致させることができ、将来も安心でしょう。
- 筆界特定制度とは何ですか？
- 筆界特定制度は，筆界特定登記官が，土地の所有権の登記名義人等の申請により，申請人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上，外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて，筆界の現地における位置を特定する制度です。
行政書士FAQ
- 親の農地に息子の私が家を建てたいと思っていますが、なにか手続きが必要ですか。
- 農地法の規定に基づいて、農地法第5条の許可申請が必要と思われます。この手続きを経た後に土地の造成工事や建物の建築が可能となります。
- 農地転用の許可申請をしようとしたら、「土地の測量をしてください。」と言われましたが、測量は必要なのでしょうか？
- 許可後の造成工事や建築工事等の時に、隣地の所有者のトラブルが発生することがあります。工事中のトラブルは解決が困難ですので、できるかぎり事前に確認をするのがよいと思います。一度ご相談ください。
- 経営業務管理責任者とはなんですか？
- 経営業務管理責任者とは、経営業務を包括的に管理指導する者のことで、建設業の許可を取る場合、営業所に必ず設置する必要があります。個人事業主の場合社長さん本人が経営業務管理責任者となります。また経営業務管理責任者は、経営経験（個人事業主として経営した経験）が7年以上（申請する業種に関する経営経験が有る場合は5年でも可）必要です。法人の場合、役員として登記されていれば経営経験がある者と判断されます。
- 専任技術者とはなんですか？
- 専任技術者とは、下記のいずれかの要件を満たす常勤の技術者のことを指します。
1、許可を受けようとする業種に関する国家資格等を有する者。
2、高校、大学以上の教育機関で、許可を受けようとする業種に関連する学科を卒業後、高卒の場合は5年以上又は大卒の場合は3年以上の実務経験を有する者。
3、学歴・資格の有無を問わず、許可を受けようとする業種に関して、10年以上の実務経験を有する者。
