福井県鯖江市　武藤英樹事務所は司法書士・土地家屋調査士・行政書士の総合事務所です。

「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。

「表示（表題）に関する登記」は不動産（土地・建物）の物理的状況、例えば土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを扱います。

「権利に関する登記」は不動産（土地・建物）に関する各種権利、例えば、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。このように、同じ不動産登記でも「表示に関する登記」（土地家屋調査士）と「権利に関する登記」（司法書士）では別々の資格者が取り扱います。私たち武藤英樹事務所では特性を活かしこれらのサービスをワンストップお客様にをご提供し、「安心」をお届け致します。

土地表題登記とはまだ登記されていない土地について初めて登記することをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます

土地を払い下げた方

新たに土地の表示が必要な方など

土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことです。一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続によって分割する ことになったなど土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。

１筆の一部を分割して売りたい方

将来の相続に備えてあらかじめ土地を分筆して紛争回避を考えている方

土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、などといったい くつかの要件があり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。

相続の前提に合筆されたい方

土地がたくさんあってまとまりがないため、1つの土地にまとめたい方

土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記です。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記事項として記載する必要があります。田、畑などの農地から、農地以外へ変更する場合には、農地転用許可が必要になりますので、ご注意下さい。

土地の地目（土地の利用方法）を変更したい方

土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記 です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります）土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となり、土地地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。

登記簿の面積を正しくしたい方

実際に測量して計算してみたが、登記簿面積と実面積が異なる方など

建物を新築した場合、すでに建物があるが登記されていない場合には登記を行う必要があります。建物を取得した者は、取得の日から１ヶ月以内に申請しなければなりません。（不動産登記法第47条第1項）

建物表題登記とは、建物の物理的な状況を、登記簿という法務局に備え付けられた公の帳簿に登録する手続きの事を言います。一戸建ての住宅や店舗、賃貸アパートなどの建物を新築したときにする登記です。建物の種類としては「居宅」「店舗」「共同住宅」などとして登記されます。

【登記できる建物（建物の要件）】
不動産登記規則111条により、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」とされています。

建物表題登記とは、建物を新築した場合や建物として既に存在しているのに未だその登記がされていない場合などに、初めて登記簿の表題部を開設する登記です。建物を新築し た場合、所有者に発生する、登記の申請義務によってなされる登記です。

建物を新築された方

建売住宅を購入したとき

建物滅失登記とは、建物が焼失、取毀等により滅失した場合に、滅失したときから1カ月以内にしなくてはいけない登記です。ただし、建物を一部取り毀した場合や附属建物が滅失した場合 には、建物表題変更登記を申請します。

建物の取りこわしをされた方

天災などで建物が焼失してしまった方など

建物を増築することによって床面積が増えたり、建物の用途を変更した時にする登記です。また、物置などの附属建物を新築した時などにもこの登記が必要です。

建物の屋根の材質を変更したりした場合

増築した場合

測量とは土地、家屋などの面積、形状、高低差、条件などを明らかにする行為です。つまり測量は、その土地、家屋の価値を明示することと言い換えられます。

測量をしなければならない理由を簡単に言うと、正確にその土地の大きさ、カタチ、所在地がどこにあるかがわからなければ、誰もその土地の価値を認めてくれないからです。以下のような場合に測量が必要となります。ご参考にしてみてください。

【こんな場合はご相談ください】

土地を売買する場合

土地を売買する時は、公簿面積で取引きする以外は、その土地の隣人に立会をもとめ、境界を決めて測量して、実測面積にて取引するのが通常です。

土地を分筆する場合

１筆の土地を２つ以上に分割する場合も、やはり土地境界を決めて、測量し、分筆図を作成して、所轄の法務局に分筆登記申請を提出いたします。

相続により土地で納税（物納）する場合

物納する場合は、その土地の隣接する全ての境界を決め、又、道路との境界も所轄の役所と立会い、道路境界を決めて、実測図および境界確認書等を添えて申請 する必要があります。

国有地の払下げを受けたい場合

自分の土地に隣接する、払下げ可能な国有地があり、それを払い下げをうけたい場合、その国有地の面積、地積確定が必要となります。

境界の問題は時折、解決が難しいことがあります。境界標が設置されていないためにお隣との付き合いが不仲になったり、紛争にまで発展することもあります。こうした問題の解決に境界のスペシャリストである私たち土地家屋調査士が全力でサポート致します。

「境界を決める」言葉にして言うのは簡単ですが、実際はとても難しく時間のかかるものです。法務局に地積測量図が提出されていてそれを現地で復元する作業であれば良いのですが、地積測量図が提出されていない土地もありますし、仮にあったとしても古くて現地と整合しない場合もあります。

このように、境界問題は非常に難しい側面を含んでおりますので、長年の実績、ノウハウがある私たち武藤英樹事務所に一度お気軽にご相談ください。必ずお役に立てると確信しております。